ROZKAZ K VYKLIZENÍ 2026: JAK RYCHLE VYSTĚHOVAT NÁJEMNÍKA

Konec bezesných nocí pronajímatelů? Od neprůstřelné smlouvy až po zrychlené vyklizení nemovitosti

Vyklizení bytu nebo domu po bývalém nájemci, který se odmítá vystěhovat i po skončení nájemní smlouvy, bývá pro majitele nemovitostí často noční můrou. Klasické soudní řízení o vyklizení se může táhnout mnoho měsíců i let, během kterých pronajímatel přichází o případné nájemné, ztrácí možnost disponovat s nemovitostí a také čelí riziku poškození svého majetku.

Zákonodárce na tuto situaci reagoval. Od 1. ledna 2026 zavádí novela občanského soudního řádu do českého práva zcela nový institut – rozkaz k vyklizení. Co přesně tato změna znamená a jak se jí dá využít, abyste svá vlastnická práva chránili co nejefektivněji?

Co je rozkaz k vyklizení a v čem mění současné možnosti pro stávající pronajímatele?

Rozkaz k vyklizení představuje zvláštní formu soudního rozhodnutí. Jeho zásadní výhodou je, že soud má možnost ho vydat ve zkráceném rozkazním řízení, a to bez nařízení jednání a bez nutnosti slyšení bývalého nájemce. Tím dochází k výraznému zkrácení celého procesu a snížení nákladů na řízení.

Rozkaz nicméně slouží pouze k řešení samotného vyklizení. Pokud vám bývalý nájemce dluží nájemné či úhradu za poničený byt, tyto nároky je nutné vymáhat odděleně, například standardním platebním rozkazem.

Za jakých podmínek soud rozkaz vydá?

Soud nevydá toto rozhodnutí jen tak. Zákon striktně chrání i nájemce, proto je nutné soudu doložit splnění následujících předpokladů:

• Existence vlastnického práva: Musíte prokázat, že jste majitelem nemovitosti, přičemž postačí i označení bytu či domu (důvodová zpráva k novele uvádí, že soud tyto skutečnosti zkontroluje v katastru nemovitostí).

• Platné ukončení nájmu: Nájemní vztah musel prokazatelně skončit. Ať už šlo o uplynutí doby, dohodu nebo výpověď, je nutné tyto skutečnosti prokázat písemnými důkazy (např. samotnou nájemní smlouvou uzavřenou na dobu určitou či důkaz o platném doručení výpovědi již po uplynutí výpovědní doby, na kterou nájemce nikterak nereagoval). Bývalý nájemce zároveň musí byt či dům neoprávněně užívat i po dni, kdy nájem zanikl.

• Předžalobní výzva: K žalobě musíte přiložit důkaz, že jste nájemci zaslali písemnou výzvu k vyklizení nejméně 14 dnů před samotným podáním návrhu k soudu.

Soud rozkaz k vyklizení naopak nevydá v případech, kdy bývalému nájemci stále běží zákonná lhůta pro podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi.

Rychlý proces, nebo klasický spor? Pozor na obranu nájemce

Pokud soud vyhodnotí váš návrh jako bezchybný a podložený, je oprávněn vydat rozkaz k vyklizení. Jeho pomocí bývalému nájemci uloží, aby do 15 dnů od jeho doručení nemovitost vyklidil a uhradil vám náklady řízení.

Zákon však dává nájemci nástroj k obraně – ve stejné 15denní lhůtě může podat odpor. Pokud tak učiní, rozkaz se automaticky zruší a soud případ projedná v klasickém soudním řízení. Pokud ale nájemce odpor nepodá, nabude rozkaz právní moci, stává se vykonatelným a vy můžete okamžitě podat návrh na soudní výkon rozhodnutí či exekuci.

Jak se bránit ještě rychleji a lépe?

Přestože nový institut může představovat značné urychlení, z naší praxe víme, že nejsilnější zbraní pronajímatele je neprůstřelná prevence sjednaná již v nájemní smlouvě. Zákonodárce nově v § 2239 odst. 2 občanského zákoníku výslovně potvrzuje, že ujednání o doručování do datové schránky nájemníka nelze považovat za zjevně nepřiměřené vůči nájemci. Důrazně proto doporučujeme tohoto nového institutu využít a povinnost tohoto typu doručování do nájemních kontraktů systematicky implementovat.

Nejsilnějším štítem pro ochranu vašeho majetku je potom notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti. Tento institut spočívá v sepsání smlouvy (či dodatku) ve formě notářského zápisu, v němž nájemce výslovně svolí k přímé vykonatelnosti, pokud byt včas nevyklidí. Správně naformulovaný zápis pak slouží přímo jako exekuční titul. Pokud si tuto povinnost sjednáte, zcela přeskočíte jakékoliv soudní řízení (včetně toho rozkazního) a s exekutorem můžete jednat rovnou.

Z naší advokátní praxe přitom víme, že spoléhat se až na soudní řešení následků je vždy tou dražší variantou. Doporučujeme proto vzít situaci pevně do vlastních rukou již na začátku. Nečekejte, až vám v nemovitosti uvízne neplatič. V rámci našich právních služeb Vám můžeme nabídnout:

• Komplexní revizi vašich stávajících nájemních smluv a implementaci povinnosti doručovat do datové schránky.

• Přípravu neprůstřelné smluvní dokumentace s eventuálním využitím notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti.

• Plné právní zastoupení v případě, že již nyní čelíte nespolupracujícímu nájemci a potřebujete rychle a efektivně podat návrh na rozkaz k vyklizení.

Pro ochranu vašich investic a klidný spánek nás neváhejte kontaktovat. Rádi s vámi probereme nejvhodnější strategii pro váš konkrétní případ.