PŘÍČINY A DŮSLEDKY NEPLATNOSTI PACHTOVNÍCH SMLUV
Přestože jsou pachtovní smlouvy jedním z nejpoužívanějších typů smluv v zemědělství, v praxi se při jejich uzavírání vyskytují chyby, které mohou zapříčinit až jejich neplatnost. Tomu, kdo na pozemcích neoprávněně hospodaří, pak může (sice v krajním, nikoliv však výjimečném případě) nejen vzniknout povinnost vydat veškerý užitek, který hospodařením na pozemku nabyl, ale nahradit i ten, který by získal jeho vlastník (zkrácená osoba) a nahradit všechnu škodu, která z této situace vzešla, a to nejpozději od okamžiku, kdy hospodařícímu subjektu byla doručena žaloba (§ 995 a § 1000 občanského zákoníku). Jako náhradu sice tento subjekt může požadovat např. nutné náklady (§ 1001 občanského zákoníku), zmíněná situace však často vede k jeho citelným finančním ztrátám a řadě provozních problémů. Mnohdy se také stává – zejména za situace, kdy jsou smlouvy „kopírovány“ a pouze s drobnými úpravami v základních údajích rozesílány vlastníkům pozemků, že úspěch jednoho vlastníka ve sporu spustí „lavinu“ domáhání se svých práv u ostatních vlastníků, protože ti se často navzájem znají. Doporučujeme proto při uzavírání pachtovních smluv věnovat dostatečnou pozornost problematickým místům.
Jedna z oblastí, v níž se často chybuje, se týká spoluvlastnictví pozemků, které mají být předmětem pachtu, resp. otázky, s kolika spoluvlastníky je nutné o pachtovní smlouvě jednat a kolik z nich s ní musí nakonec souhlasit. Tato problematika proto bude blíže rozebrána.
V praxi je mnohdy opomíjeno právo všech spoluvlastníků účastnit se na správě společného pozemku (dle § 1126 občanského zákoníku). Do něj spadá i možnost rozhodnout o vzniku pachtovního vztahu a jeho podmínkách (stejně jako o jeho změně a zrušení). Z toho plyne nutnost vyrozumět všechny spoluvlastníky pozemku o potřebě o těchto záležitostech rozhodnout – v praxi nejčastěji doporučeným obesláním všech spoluvlastníků s návrhem pachtovní smlouvy a ponecháním si doručenek. Pokud by byť jediný spoluvlastník nebyl vyrozuměn řádně a včas, rozhodnutí ostatních by nemuselo být účinné.
Pokud jsou splněny výše uvedené předpoklady, je možné se zaměřit na to, kolik spoluvlastníků musí s návrhem pachtovní smlouvy souhlasit (podepsat ji), resp. jakou velikost podílů je nutné „sesbírat“, protože při rozhodování o společném pozemku se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů (§ 1126 občanského zákoníku). Obecně platí, že pokud je pachtovní smlouva uzavírána na dobu delší deseti let nebo s výpovědní dobou delší deseti let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků (§ 1132 občanského zákoníku). Jestliže na dobu kratší, je třeba posoudit, zda podmínky pachtovní smlouvy neupravují „významnou záležitost“ týkající se předmětného pozemku (tzv. „mimořádnou správu“). Pokud ano, je nutný souhlas alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků (§ 1129 občanského zákoníku). V opačném případě – pouze při „běžné správě“ společného pozemku pak postačí zajistit souhlas spoluvlastníků, kteří disponují většinou hlasů – tedy více než 50 % (§ 1128 občanského zákoníku).
Obecně platí, že pokud je pachtovní smlouva uzavírána na dobu delší deseti let nebo s výpovědní dobou delší deseti let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků (§ 1132 občanského zákoníku).
Vysvětlení toho, co znamená „významná záležitost“ může činit potíže z několika důvodů. Předchozí právní úprava („starý“ občanský zákoník – zákon č. 40/1964 Sb.) se od současné lišila a soudy obvykle otázky spojené s nájmem (dnes pachtem) společné věci považovaly pouze za „běžnou správu“. Ze znění nové právní úpravy lze vyvodit, že se bude jednat zejména o podstatné zlepšení nebo zhoršení stavu pozemku a změnu jeho účelu, konkrétněji však zákon tyto situace nevymezuje (§ 1129 občanského zákoníku). I soudní rozhodnutí, která na novou právní úpravu reagují, zdůrazňují, že je nutné zohlednit poměry každého případu zvlášť. Nejvyšší soud v této souvislosti uvedl, že vždy bude záležet na konkrétních okolnostech, které „budou pro soud jedinečným a do jiných věcí těžko přenositelným východiskem pro posouzení, zda se bude jednat o případ běžné či mimořádné správy“ (rozsudek ze dne 17. října 2017, spis. zn. 22 Cdo 192/2017). Při nejistotě lze proto doporučit, aby bylo na situaci nahlíženo, jako by se o „významnou záležitost“ jednalo a „situaci pojistit“ alespoň dvoutřetinovou většinou hlasů spoluvlastníků.
Vzhledem k tomu, že se při uzavírání pachtovních smluv vyskytuje celá řada jiných problémů, které mohou mít pro subjekty na pozemcích hospodařící i pro vlastníky pozemků citelné důsledky, zmíníme další z nich v následujících článcích.
Pokud se ale chcete všem rizikům vyhnout hned a nechcete zbytečně riskovat, doporučujeme nechat si zkontrolovat znění pachtovních smluv od naší specialistky na zemědělské právo Mgr. Zuzany Valeriánové. Kontaktovat ji můžete telefonicky na čísle 725 436 814 nebo e-mailem na adrese zuzana.v@petrasrezek.cz